 |
| Фото із сайта http://vkurse.ua |
Одним із найпопулярніших способів податкового
планування у галузі будівництва нерухомості є використання інститутів спільного
інвестування (далі – «ІСІ»). Схема
доволі проста і базується на застосуванні пільг з податку на прибуток, наданих
ІСІ.
Ідея полягає в «транспортуванні» прибутку від
забудовника, який сплачує податок на прибуток на загальних підставах, до ІСІ,
який користується вагомими пільгами з цього податку. Доходи ІСІ від операцій зі
своїми активами та доходи, нараховані за активами ІСІ, взагалі не
оподатковуються податком на прибуток (п. 136.1.9 Податкового кодексу). Іншими
словами, ІСІ на сьогоднішній день є такими собі українськими безподатковими
гаванями.
Забудовник продає за заниженими цінами (покривають
витрати забудовника та забезпечують мінімальну рентабельність будівництва)
об’єкти нерухомості до складу активів підконтрольного інвестиційного фонду. У
більшості випадків така схема застосовується ще до закінчення будівництва й до складу активів ІСІ продаються майнові права на
незавершені будівництвом об’єкти.
Як правило, на практиці застосовуються венчурні
ІСІ. До складу активів цих фондів встановлено найменш жорсткі вимоги, порівняно
з іншими видами ІСІ, а тому їх зручно використовувати у подібних схемах.
Після купівлі у забудовника об’єктів нерухомості
(майнових прав на них) ІСІ (компанія з управління його активами) реалізує їх вже за ринковими цінами кінцевим покупцям і акумулює у
себе прибуток. Останній, як зазначалося вище, взагалі не оподатковується
відповідним податком.
Більш того, отриманий ІСІ
прибуток може бути безболісно «виведений» назовні шляхом виплати дивідендів
його інвесторам (зазвичай, афілійованим із забудовником структурам). ІСІ
звільнені від обов’язку сплачувати авансовий внесок з податку на прибуток при
виплаті дивідендів (п. 153.3.5. Податкового кодексу).
При цьому перед продажем ІСІ
об’єктів нерухомості (майнових прав на них) забудовник здійснює їхню
секюритизацію - перетворення у цінні папери. Секюритизація «вбиває принаймні
двох зайців одночасно», оскільки:
- Дозволяє відстрочити виникнення у забудовника податкових зобов’язань з ПДВ. Операції з поставки цінних паперів не є об’єктом оподаткування ПДВ (п. 196.1.1 Податкового кодексу). Тому у забудовника виникають податкові зобов’язання з ПДВ вже після погашення (викупу) цінних паперів у кінцевого покупця і передачі йому права власності на збудований об’єкт нерухомості.
- Є необхідною для додержання вимог законодавства щодо регулювання ІСІ. Дане законодавство не дає чіткої відповіді на питання, чи можуть у складі активів ІСІ перебувати майнові права на незавершені будівництвом об’єкти (у більшості випадків саме такі об’єкти продаються у рамках схеми), але достатньо однозначно вказує на можливість перебування у складі активів ІСІ різного роду цінних паперів.
Шляхи секюритизації бувають
різними. Найпрозорішим з них, безперечно, є випуск цільових облігацій, за якими
передбачається виконання зобов’язань об’єктами нерухомості. Більш заплутаними є
схеми з випуском опціонів, звичайних облігацій чи навіть векселів, до яких тим
чи іншим чином прив’язуються права на об’єкти нерухомості.
Після завершення
будівництва кінцевий покупець отримує від забудовника право власності на
побудований об’єкт. Це відбувається або через погашення, або через викуп
забудовником цінних паперів, придбаних кінцевим покупцем у ІСІ ( компанії, що
здійснює управління його активами).
Попри відносну простоту і
високу податкову ефективність схема не позбавлена суттєвих ризиків, серед яких
хотілося б виділити два найголовніших:
- Застосування звичайних цін. Як вказувалося вище, для того, щоб схема працювала, потрібно, щоб об’єкти нерухомості (цінні папери, у яких вони виражені) були продані до складу активів ІСІ за цінами, що є нижчими за ринкові (звичайні). Тобто, якщо податковому органу вдасться застосувати звичайні ціни, забудовник буде вимушений відобразити дохід за звичайними цінами плюс сплатити штрафні санкції і пеню. Навіть якщо не можливо довести, що забудовник й ІСІ (компанія, що здійснює управління його активами) є пов’язаними особами, підстави для застосування звичайних цін швидше є, аніж немає. Наприклад, у зв’язку зі значними податковими пільгами, наданими ІСІ, які практично звільняють ІСІ (компанії, що здійснюють управління їхніми активами) від сплати податку на прибуток, податкові органи можуть розглядати їх як неплатників податку на прибуток і на цій підставі застосовувати звичайні ціни (п. 153.2.3 Податкового кодексу).
- Застосування доктрини ділової мети. Доктрина ділової мети «семимильними кроками» втілюється у практику вітчизняних судів і навіть отримала закріплення на рівні Податкового кодексу (п. 14.1.231). Згідно з даною доктриною для того, щоб операція була кваліфікована як «дійсна» для податкових цілей, вона повинна мати під собою розумну економічну причину (ділову мету), відмінну від отримання податкових переваг. Можна припускати, що коли податковим органам вдасться довести, що цінні папери продавалися до складу активів ІСІ виключно з метою зниження податкового навантаження, забудовнику може загрожувати повний пакет неприємностей у вигляді донарахування податку на прибуток, штрафних санкцій та пені, а в залежності від суми «зекономленого» податку навіть і кримінальна відповідальність для менеджменту.
Як там не було, а поки що доля усміхається тандему
«забудовник-венчурний інвестор». Не зважаючи на те, що вказані схеми
застосовуються практично кожним другим забудовником вже протягом багатьох
років, пошук у Єдиному державному реєстрі судових рішень не показав прикладів
реагування з боку податкових органів на такі «оптимізаційні» рішення.
Немає коментарів:
Дописати коментар